文／林奇芬

我在5月初寫過一篇文章，分析房價下跌要具備四大條件。最近遠雄合宜住宅行賄事件，讓房市雪上加霜，不僅建設類股股價下跌，看屋民眾也大幅減少。但是，真正影響房市的關鍵，還是回到基本面，今年四大條件逐漸成熟，房價下跌壓力越來愈大。

一，房市成交量萎縮

最近公布5月份五大都市房屋移轉棟數，普遍都比4月上揚，許多人說，這表示房市交易轉趨熱絡。這種說法其實大有問題，因為，與4月份相比雖略有起色，但若仔細看5月份移轉棟數與去年同期比，則都出現2位數衰退。台北市下跌18.9%，新北市下跌22.8%，台中市下跌21.7%，台南市下跌17.4%，高雄市下跌36.5%。看到這些數字，就知道今年買氣與去年相比，差了多少。而且今年移轉棟數中，有一部分還來自於預售屋交屋，產生的所有權移轉。

二，房屋供應量大增

今年是容積率獎勵最後一年，建商紛紛搶在今年申請建照，造成預售案大增。預估今年光5月份北台灣推案量就達650億元，6、7月可能還會再創高峰。由於年底有七合一選舉，建商除了搶建照，也希望能在選舉前趕快推案，免得碰上選舉的紛亂與選後的變數。

從2012年、2013年，年推案量超過9000億元，1兆元，再加上今年可能也有9000億元以上的水準，連續三年近3兆供給量，市場究竟需要多久才能消化完呢？

三，房貸成數與利率

房貸成數越來越少，利率準備提高，這是目前民眾向金融機構貸款時，已經發生的現象。現階段先對特定區緊縮貸款成數，已直接對民眾購屋能力帶來衝擊。若明年開始有升息壓力，將更進一步抑制民眾購屋能力。

目前，唯一可以支撐房價的關鍵因素，就是台灣整體景氣還在上升階段。根據國發會公布的景氣燈號，至4月為止已經連續3個月出現綠燈，而近期上市櫃公司公布的營收、獲利與預估，顯示大部分企業業績可持續成長。隨著全球經濟穩步復甦，台灣經濟仍在持續上升，這對於房地產仍是正面支撐力量。

不過，我們說股價是領先指標，上市建材營造指數雖然在金融海嘯後有一波反彈，但目前則呈現相對疲弱走勢。雖然2012年1月至2013年7月有一波回升走勢，但過去一年許多產業隨著景氣回升，股價續創高點，但獲利良好的營建股股價卻相當疲弱，不僅跌破年線、2年線，近期更跌破5年線。此是否也透露營建業冷冬提早來臨了。而過去10年房價只漲不跌的神話，也到了面臨考驗的時刻了。