專家論市／輕稅黃金購屋期　只剩半年！

（永慶房產事業群總經理）

房地合一稅確定上路，這次稅改將徹底顛覆幾十年的不動產賦稅結構，台灣房市正式揮別「輕稅時代」。雖然對於已經購入或曾經賣屋的屋主，除非短期交易，否則毫無影響，但對於有意買、賣屋的消費者來說，茲事體大。站在買方的角度來看，無論是自用或是置產，未來半年多的時間就是輕稅閉門前的「黃金購屋期」，而就賣方來說，在價跌量增的大勢之下，恐怕晚賣一天，就要多損失一天。

房地合一稅昨天在立法院會順利三讀通過，財政部長張盛和（右）進到議場內感謝朝野立委。記者陳柏亨／攝影

新舊制度最大差異，在於稅基的計算，以後賣屋要課的財產交易所得稅，改以實際交易獲利課稅，雖然有自用住宅的優惠，但要同時符合一家一戶、連續設籍滿六年、無出租或營業的條件，才得扣除400萬的免稅額。

舉例來說，今年12月31日買一間台北市2,000萬元的公寓，十年後增值到3,000萬元，若按現制房地分離計算，是用40萬元的房屋評定現值乘以42%的16.8萬作為售屋所得，即使用較嚴的核實課稅方式計算，增值的1,000萬元以「房地比」分算，歸屬於房屋的增值部分，頂多二成、200萬元，不需符合自用住宅資格，稅基怎麼算都很低。

但明年1月1日購買，就算是努力維持一家一戶、連續設籍滿六年、無出租或營業的自用條件，可以扣除400萬元的免稅額，須課稅的部分仍高達600萬元，若非自用，則1,000萬元全部跑不掉，都要拿來課，稅基從16.8萬元激增到1,000萬元，一日之差，且非特殊個案，落差動輒就是三、五十倍起跳，若進一步比對適用稅率，則差異還要再加大。買方要享受輕稅，或增加資產的靈活度，不被最嚴格的自住條款綑綁，面對全民加稅、房產重稅時代已橫在面前，現在開始倒數計時的半年時間，就是黃金購屋期。

輕稅黃金購屋期的來臨，對低迷已久的房市交易來說，是一場及時雨，將吸引這兩三年來，因打房而觀望的自用、置產買盤，通通歸隊。然而，買氣反彈並不代表房價也跟著起飛，在中古屋供給增加、趕在容積新制前搶照的新成屋紛紛交屋、預售市場買氣不振之下，市場多殺多、降價取量的氛圍，頗有山雨欲來之勢。

有意售屋的屋主雖然今年賣或明年賣，都能適用房地分離的現制，但晚賣一天，將可能錯過相對好的出場價格，千萬不要誤判「加稅」與己無關，而虧了價差，最後更可能淪落到有行無市、求售無門的地步。所以對有意售屋的屋主來說，明年元旦前的每一天，肯定都比隔天適合賣房。

許多旁觀者會熱心地指導：急著享受輕稅，可能會買得不夠便宜，不妨再等一等。然而，在稅改、調控之後，未來房產市場絕大多數買方的購屋目的，本來就是著眼於長期自用或置產，價格的微幅波動，其實不足為意，況且五年、十年後的房價盤整、走揚的基調不變，實在不用因小失大。能用漂亮的價格議到難得釋出的產品，且早點鎖定較優惠的房貸條件，早點滿足築巢的夢想，才是最實在的決定。唯有準確、迅速掌握稅改趨勢，並積極參與的消費者，將在這鉅變格局中，取得先機，站在下一波財富分配優勢的一方。