台灣房價比日本還高？

住展房屋網 2014年2月5日上午11時24分

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【住展房屋網編輯室】央行總裁彭淮南表示，東京買房買的是實坪，台灣買房得扣掉公設，有很多非實坪，如果以實坪計算，台灣房價比日本還高。他的這番話引發市場關切，台北市房價與鄰近國家日本東京相比真的算高嗎？

根據全球房地產指南（Global Property Guide）的調查報告顯示，二○一二年全球九十四個城市中，房價最高的城市是摩納哥，每坪新台幣五○二萬多元，台北一坪六十八萬元，位居全球第十八位，房價並不算高，但房價所得比卻是全球最高。

台北排名在東京之後

香港本島一平方公尺二萬零三七一美元，換算一坪新台幣一九五萬元，新加坡房價一坪約一五七萬元，日本東京房價一坪約新台幣一四五萬元，台北的房價全球排名在香港、新加坡及東京之後，跟他們相比，台北的房價還不算太高。

即使依照彭淮南所說的「以實坪計算」，台北的房屋公設一般約佔全部面積的三成，予以換算，台北一坪六十八萬元乘以一點三倍等於八十八點四萬元，相較於東京的一坪約新台幣一四五萬元，東京房價實際上仍比台北貴很多。

其實，每個國家的經濟政策、物價、對房子的需求慾望、國民所得情形都不相同，各國的房價根本無法相比。要評斷一個地方房價高不高，應該是用當地人民的收入去計算當地的消費比及房屋需求比，才是房價高低的算法，如果用台灣民眾的收入去衡量東京的房價，本來就沒什麼好比的，彭淮南單以「實坪計算」就斷言「台灣房價比日本還高」，恐怕失之偏頗。

耐震耐久性不如日本

日本與台灣有很多地方不一樣，首先是對於專有面積的定義不同，在台灣，一般來說專有面積指的是居住空間與公共設施部分(陽台、電梯、走廊等)的總合，但在日本指的則是只有居住空間。在臺灣，陽台面積包含在使用面積當中的；但在日本，則不包含在內。

日本的建築技術在全世界數一數二，其不動產高品質也是被全世界公認的。由於日本位於地震帶上，日本的建築基準法不斷地在修改，當今日本的新式建築物，都具有較高的耐震性與耐久性。二○一一年三月發生的東日本大震災證明了日本不動產的高安全性，反觀台灣，建物的耐震性與耐久性都不如日本。

如要比較日本與台灣的房價誰高，還有一個重要因素必須注意，日本的公寓大樓壽命若有定期性維修，應可撐到九十年以上，而台灣的公寓大樓頂多可以用到七十年左右。

混凝土的中性化如果擴及到鋼筋及鋼架的話，就容易生鏽，也會失去原有強度。通常鋼筋混凝土生鏽的速度為１ｃｍ需花三十年。日本在一九八一年以後的建築基準法中，規定混凝土厚度須為３ｃｍ以上，因此理論上推算，日本的公寓大樓壽命應可支撐九十年之久，這是台灣所不及的地方。

日本稅負比台灣高

此外，台灣目前買房子的銀行貸款比例是七成，但是日本的金融機構較為保守，所以只能貸到房價的五成而已。在日本買房子，要繳交「不動產登錄稅」等費用，還必須被課徵總價百分之五的消費稅，日本國會最近通過這項消費稅在二○一四年將調高到百分之八，到了二○一五年時更要調漲到百分之十，可見在日本買進不動產的稅負要比台灣高出不少。

一九九一年日本泡沫經濟破滅後，日本不動產走了二十年的大空頭，導致日本人不像台灣流行買房置產，在日本，大部分的人都喜歡用租的，日本與台灣的供需條件不同，房價當然不同，根本無法相比。

應該改採實坪計算

台灣與日本的法令不同，國民所得不同，房子的耐震性及耐用性也不同，供需條件更是不同，用台灣民眾的收入去衡量日本的房價，這樣的比較一點意義都沒有。

不過，彭淮南點出了一個問題，日本用「實際坪數」計算，中國大陸的房子也採用「實際坪數」計算，只有台灣房子的使用面積還包括三成的公設比，如果說台灣房子的公設太多，房子的使用面積應學日本及中國大陸改採實坪計算，那麼政府應該修法，修改我國現行的房屋「登記」或「計價」制度。

本文摘自元月9日出刊之《住展雜誌》386期房市話題，同期內容除本文外，並有「買房子別賭命漫談建築結構安全」、「價差套利太好賺擋不住的紅單魔力」、「豪宅炒作全民看透透」、「便宜是王道地上權住宅面面觀」、「預售屋買賣問題探討」、「眼手心到細驗屋權益自己保」、「不動產總量管制開放陸資買房的真假議題」、「名家大解析改變城市的關鍵」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！