文／賴淑惠

「實價登錄？現在看看就好！」最近甚至有人看屋二話不說，就直接對照實價打個八到九折來開價，在這種世道之下，消費者人同此心、心同此理，寧可被說沒行情亂砍價，反正被罵又不會痛，畢竟沒有什麼比便宜買到房最重要！也難怪買家會有這樣的想法，我之前就曾經說過，隨著買氣停滯，市面上的「破盤宅」越來越多，為了怕打亂市場行情，其中約有三成的成交物件，實價都無法公開揭露，當「實價」都不「時價」了，合理房價變相成為隱匿資訊，想出價購屋的自住客，反而噤若寒蟬，不知如何出手…

合理房價怎麼算？光參考實價登錄行的通嗎（翻攝實價登錄）

「房價/年租金」超過35倍 小心買到「潘仔價」！

現在的房市，買賣雙方玩的遊戲，越來越複雜難解，買家喊讓價，賣家卻半信半疑，大家都覺得自己吃虧了，卻又說不出個所以然，就連出價唯一的根據「實價登錄」，也變成無人相信的官樣數據，有朋友形容，現在買房出價，簡直就像矇眼射飛鏢，只能憑一個說不出的感覺，就對準方向出鏢，但買房出價這檔事，差之毫釐，失之千里，說句不中聽的，一坪隨便差個2、3萬，可能就是一個普通上班族的年薪，這種要人命的價差，誰敢隨便賭這把？

過去，我們所熟知，討論度最高的房價算法，是「房價所得比」，也就是我們常常看到的媒體標題，「要不吃不喝X年，才買的起房子」，像買台北市的物件，少說都要勒緊褲帶，喝西北風16、7年，這個數字看起來聳動，讓購屋族光聽拳頭都硬了，卻很難直接算出合理房價，因為區位不同，房價也不同。

其實，我比較建議的算法，是「房價租金比」，用「房屋總價格除以年租金」，這個用同區租金回算合理房價的方式，相對簡單又方便，這樣換算出來的數字，代表這個房價可以在同區租屋多久，像是中山區1800萬的房子，如果一個月租金3萬，年租金就是36萬，房價1800萬除以36萬的年租金，算出的「房價租金比」就是50，也就是說，買這個大小的房子，得花上50年的租金，而依照前幾年Global Property Guide及Numbeo網站等國外統計資料顯示，台灣的「房價租金比」，一度衝上64倍，幾乎居全球之冠。

不過，值得大家開心的是，這個數值不是一直一成不變，過去十年左右，就算幸運撿到便宜，「房價租金比」最少都要40左右，不過，隨著房市翻轉下修，這個天價比例，已經面臨翻盤重整，現在的「房價租金比」，比起高點，已經折腰對半，我建議現在如果要看買家誠意，不要挑選開價超過年租金35倍以上的物件！

「合理房價」先出爐 緩殺3~5%搶「誠意宅」

為什麼會有這麼大的「房價租金比」差距？因為這個數字，本身就是流動的，年租金的64倍，是多頭高點算出來的「椪風數值」，以現在的市況來看，過去幾年房價下修，而一直聞風不動的租金，卻在買不如租的氣氛下悄悄喊漲，此消彼長，把「房價租金比」基準訂為35倍，在市場議價才有所本，也不怕屋主漫天扯價。

此外，這個數字，對一般人來說，也相對可以被接受，試算看看，一個年輕人離家租屋的年紀，用30歲來計算，如果65歲退休，大約就是租屋35年，如果把租金都拿來付房貸，退休前剛好把房貸繳完，之後也不用擔心負擔太重！不過，這個數字只是「合理開價」，代表這個屋主願意在合理範圍內訂價，表示這是個「誠意賣家」，有了這個初步認證後，買家才值得考慮進一步看屋議價。

當買家既然已經出了「誠意賣價」，買家的殺價功力，就要用的恰到好處，殺的太少，心有不甘，殺的太多，又可能錯失良機，我建議再從「合理房價」中緩殺3~5%，能殺多少？這端視買家手腕與賣家性格決定！不過，當實價已經變成一個參考數值，與其矇眼瞎出價，像這樣先挑出真正的「讓價物件」，接著循序漸進、綿裡帶針的殺價模式，比起提心吊膽的瞎砍亂殺，卻還是心驚驚，不如先省下大把大海撈針、「盲選」物件的寶貴時間，把殺價精力用在刀口上，才能事半功倍、一擊即中！